Neue rechtliche Herausforderungen für Besitzer von Wohnungseigentum

Neue rechtliche Herausforderungen für Besitzer von Wohnungseigentum

Zittau, 6. Januar 2024. Die Kosten für Wohnraum, egal ob bei Kauf oder zur Miete, in Zittau und den angrenzenden Gemeinden sind deutlich geringer als in der Tschechischen Republik, besonders im Vergleich zum Großraum Liberec. Dies zieht zunehmend Menschen aus dem Nachbarland an, die in Deutschland wohnen und täglich für ihre Arbeit über die Grenze in ihre Heimat pendeln. Darüber hinaus sind Wohnungen und Häuser in Zittau als Investitionen bei tschechischen Bürgern sehr gefragt. Das gilt inzwischen aber auch für viele Polen, die hier vor allem die grenznahe Lage und den neu sanierten und komfortablen Wohnraum schätzen. Dabei gibt es gerade für Besitzer Eigentumswohnungen in einer Hausgemeinschaft einige rechtliche Vorgaben zu beachten.

Diskussion am Küchentisch oder doch lieber vor dem Monitor?

Foto von Anna Shvets von auf pexels.com

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Schlüsselentscheidungen werden in Eigentümerversammlungen getroffen

Für Vermieter und Besitzer von Wohneigentum ist die Eigentümerversammlung essentiell. Speziell im Falle einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern in einem gemeinsam genutzten Haus sind sie wichtige Institutionen, um gemeinsame Entscheidungen zu finden. Dies betrifft oft die alltäglichen Kleinigkeiten des Zusammenlebens und der Hausordnung, aber auch sehr essentielle Themen. Denn wichtige Diskussionspunkte sind immer wieder auch anstehende Sanierungen des Hauses, bauliche Veränderungen der Einzeleigentümer sowie Finanzfragen der Eigentumsgemeinschaft. Besonders zum letzten Punkt sollen die einzelnen Parteien bei diesen Versammlungen die Möglichkeit erhalten, transparent über Kosten, wie zum Beispiel in Jahresabrechnungen oder im Wirtschaftsplan, informiert zu werden und diese mitzubestimmen.


Einmal pro Jahr muss der Hausverwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. Wenn ein Viertel der Eigentümer eine zusätzliche Versammlung verlangt, ist der Verwalter verpflichtet, diese zeitnah zu organisieren, wobei das gesetzlich festgelegte Minderheitenrecht zur Anwendung kommt. Eine Mehrheit von drei Vierteln der anwesenden Wohnungseigentümer kann entscheiden, dass künftige jährliche Versammlungen ausschließlich online stattfinden. Im September des vergangenen Jahres wurde ein entsprechender Gesetzesentwurf vom Kabinett verabschiedet und dem Bundestag zur Abstimmung vorgelegt. Der Deutsche Anwaltverein (DAV) sieht in dieser Gesetzesänderung einen tiefgreifenden Eingriff in die grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Wohnungseigentümer. Dieses Urteil wirkt streng, besonders in einer Ära, in der Videokonferenzen und Homeoffice üblich sind. Daher stellt sich die Frage, ob die Kritik berechtigt ist. Schließlich ermöglicht das seit 2020 umfassend reformierte Wohnungseigentumsgesetz bereits die Online-Teilnahme an den üblicherweise als Präsenzveranstaltung durchgeführten Eigentümerversammlungen.


Vorteile und Kritik an digitaler Durchführung der Versammlungen


Für Verwalter von Wohnungsgemeinschaften ist die Mischform von Vor-Ort- und Onlineveranstaltung mit zusätzlichem Aufwand verbunden, z. B. weil von ihnen die entsprechende Technik für eine Videokonferenz bereitgestellt werden muss. Große Vorteile bringt die hybride Variante jedoch für mobilitätseingeschränkte und ältere Eigentümer aber auch Vermietern von Einzelwohnungen im betreffenden Haus, die nicht selbst am Ort wohnen. Doch die reine Onlineversammlung soll nicht zur Regel werden. Der mehrheitliche Beschluss gilt immer nur für die folgenden drei Jahre und muss danach neu abgestimmt werden. Konkret formuliert es der Gesetzentwurf so: Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann.


Fachverbände wie der Verband Wohneigentum, Anwälte und Verbraucherschützer richten ihre Hauptkritik nicht gegen die digitale Durchführung der Eigentümerversammlung an sich, sondern gegen die Regelung, dass darüber nur 75 Prozent der Anwesenden entscheiden. Dies führt dazu, dass eine Minderheit der Wohnungseigentümer gezwungen wird, sich der digitalen Form der Versammlung anzupassen. Besonders problematisch ist dies, wenn die notwendige technische Ausrüstung fehlt oder für ältere Teilnehmer schwer zu bedienen ist. Hinzu kommen häufig Übertragungsprobleme bei Bild und Ton bei digitalen Treffen. Des Weiteren haben Verwalter, die die Versammlungen organisieren, schon bei physischen Treffen Schwierigkeiten, die rechtlichen Formalitäten einzuhalten. Dies ist besonders relevant bei Entscheidungen, die große finanzielle Auswirkungen auf die Eigentümer haben, wie beispielsweise umfangreiche Sanierungsmaßnahmen oder größere Anschaffungen wie eine neue Heizungs- und Warmwasseranlage.


Zudem fällt ein offener Meinungsaustausch von Angesicht zu Angesicht vielen oft erheblich leichter als das Gespräch von Monitor zu Monitor. Einzig die Gefahr eines allzu körperlichen Austausches wird durch die Onlinevariante auf Null minimiert. Bislang nutzen Wohnungseigentümer laut einer Umfrage ohnehin nur in unumgänglichen Ausnahmen die Möglichkeit einer digitalen Versammlungsteilnahme. Die meisten ziehen die analoges Variante vor, was für den Vorrang des Menschlichen vor dem Digitalen spricht. Die Abstimmung des Bundestages über die Gesetzesvorlage steht ohnehin nach wie vor aus.

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  • Erstellt am 06.01.2024 - 11:26Uhr | Zuletzt geändert am 06.01.2024 - 16:35Uhr
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